Análisis Paper 1

Título: Can the land tax help curb urban sprawl? Evidence from growth patterns in Pennsylvania

Autores: H. Spencer Banzhaf y Nathan Lavery

Publicado en: Journal of Urban Economics, Volume 67, Issue 2, March 2010, Pages 169-179

• ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

La pregunta está explicitada en el título del trabajo, es decir, ¿El impuesto a la tierra puede ayudar a contener la expansión urbana?

• ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría?

Los autores investigan la relación entre impuestos a la tierra y la propiedad, la construcción y la forma urbana. En este sentido, el modelo planteado establece que el impuesto a la propiedad (en sentido estricto sobre lo edificado) provoca una reducción de la ratio capital/suelo, es decir, la cantidad de capital invertido por unidad de superficie. Este efecto es denominado “efecto mejora”, y puede descomponerse en dos efectos: “efecto densidad”, al reducirse el número de unidades de vivienda por unidad de suelo, provocando una mayor expansión; y el “efecto tamaño de vivienda” (dwelling size effect), al reducirse la cantidad de capital utilizada por cada hogar. Puede no provocar expansión, incluso puede reducirla.

El impuesto al suelo, por el contrario, considera sólo el valor del suelo, no el valor de lo edificado. Entre medio se encuentra el impuesto de dos tasas o de tasa dividida (split-rate tax), que grava tanto el suelo como las mejoras, pero lo hace a distintas tasas, siendo más alta para el suelo que para las mejoras.

El trabajo investiga el “efecto mejora” provocado por la aplicación del impuesto de tasa dividida y también cómo se descompone en los efectos “densidad” y “tamaño de vivienda”. La hipótesis del trabajo es que la aplicación de impuestos al suelo más altos que a la edificación aumentan la ratio capital/suelo, aumentando ya sea la cantidad de viviendas por unidad de superficie, o bien la cantidad de capital invertido por hogar.

• ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?

La estrategia utilizada por los autores mide el efecto del impuesto de tasa dividida sobre indicadores proxy de los efectos mejora, densidad y tamaño de vivienda.

En primer lugar miden, por unidad de suelo, la evolución de la cantidad de habitaciones como proxy de la ratio capital/suelo o “efecto mejora”. Luego consideran la descomposición en los dos efectos midiendo el número total de unidades de vivienda (“efecto densidad”) y el número promedio de habitaciones por vivienda (“efecto tamaño de vivienda”).

La expresión formal de esta descomposición es: , siendo que

TOTRM: número total de habitaciones por unidad de área. Como proxy de la ratio capital/suelo, o sea como “efecto mejora”.

AVGRM: promedio de habitaciones por unidad de vivienda, como proxy de la ratio capital /unidades de vivienda (“efecto tamaño de vivienda”)

HU: número de unidades de vivienda por unidad de área, como proxy de la ratio unidades de vivienda/suelo (“efecto densidad”)

Es un modelo difference-in difference-in differences, que mide el efecto de introducir un impuesto en la unidad j en el tiempo t, estimado a partir de la diferencia en el tiempo y entre distintas unidades. Pensilvania es uno de los pocos lugares donde se aplican este tipo de impuestos desde la década del 80. Entonces se toman datos desde 1970 para comparar la situación previa con la posterior a la aplicación del impuesto.

Para el cálculo, los autores utilizan un modelo de regresión lineal simple, representado por la expresión:

SR es una variable de tipo dummy que indica si la jurisdicción tiene un impuesto de tasa dividida

ε_ijt es el término de error

Los datos que utilizan son: población y stock de viviendas en Pensilvania en 1970, 1980, 1990 y 2000 (datos censales). La unidad de observación es el área censal (census tract). Son 18 jurisdicciones de Pensilvania que utilizaron el sistema de impuestos de tarifa dividida en el período 1970-2000. También se consideran las alícuotas de los impuestos.

Los autores también utilizan, para comparar los resultados obtenidos, una metodología alternativa que consiste en un modelo no paramétrico (non paramétrico propensity score matching model).

• ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

El principal resultado es que la relación capital/suelo se incrementa en aquellas áreas con impuestos de tasa dividida y mayores ratios suelo/mejoras en la estructura del impuesto (grava en un % mayor al suelo que a las mejoras). Según el modelo de regresión lineal calculado por los autores, la aplicación de este tipo de impuestos aumenta el número total de habitaciones en 3-6% por década. Este efecto es producto más de un crecimiento del número de viviendas (2-5%) antes que viviendas más grandes. Es decir, más por efecto “densidad” que por efecto “tamaño de vivienda”.

El impuesto de tasa dividida parece incrementar la densidad, por lo tanto, los autores sostienen que la aplicación de este tipo de impuestos puede ser útil como herramienta de política anti-sprawl.